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贷款债权项目尽职调查的法律调查报告,
20xx年11月29日，中国信达资产管理公司西安办事处于贵办签订1879号《债权转让协议》，约定：中国信达资产管理公司西安办事处将借款人洛龙公司截至20xx年12月31日尚欠3份借款合同项下的借款本金余额830万元及其利息转让给中国东方资产管理公司西安办事处。
贵办与中国信达资产管理公司西安办事处在《陕西日报》上联合发布《债权转让暨催收公告》，告知借款人、保证人及其他相关当事人该债权转让的事实。
6、贷款催收情况
上列3笔借款，前两笔借款原贷款行对主债务人洛龙公司的催收是连续的，没有超过诉讼时效。第3笔500万元的贷款期限未满，就对债权已经转让，不存在催收和影响诉讼时效的问题。但是对保证人庄浪县煤沟煤矿自1997年4月22日签订合同以后至现在，没有任何催收的证据，该保证担保已经脱保。
二、借款人及担保人的工商注册情况
1、借款人的工商登记情况
本所向庄浪县工商局调查取得的资料显示：
⑴工商登记基本情况：洛龙公司成立于2000年3月11日，工商登记注册号：6227261002550号；注册资金：510万元，注册住所庄浪县水洛镇东关街1号；经济性质：民营股份制有限责任公司；经营范围：特种水泥、普通硅酸盐水泥及其建材商品、制品等；法定代表人：王云；登记机关：庄浪县工商局。
⑵ 注册资本构成情况：目前正在改制过程中，尚未确定。
⑶ 年审登记情况：公司最后一次年检通过日期为20xx年3月1日。
⑷ 工商登记资料显示，借款人没有分支机构或对外投资。
2、担保人的工商登记情况
由于担保人脱保，对其调查没有意义，故未作调查。
三、企业经营情况
企业正常经营，但由于负债过重，效益不佳，目前正在处于改制阶段。
四、借款人和担保人的资信情况
借款人的资信很差，经营情况也是举步维艰，目前有农业银行约1000万元的债务也未清偿，这些也已经剥离给相应的资产管理机构。
五、借款人和担保人的财产情况
1、借款人和担保人的土地和房产情况
借款人的土地属于划拨土地，且没有办理抵押物登记；借款人的房产情况主要就是洛龙大厦，但是，据了解该房产的一楼在建成以后就出售给了私人，却没有给私人办理房产证。2-5楼的产权没有争议。
2、借款人和担保人的车辆情况
没有车辆。
3、借款人和担保人的机器设备情况
借款人的机器设备情况已经抵押贵办，抵押物现在还在使用，但使用4/5年以后较抵押时已有所减值。
4、借款人和担保人对外投资情况
借款人没有对外投资。
六、企业的主管部门或开办单位情况
该企业的主管部门是庄浪县经济局，开办人正在变更为民营股东，股东的身份和出资额正在酝酿之中，没有最后确定。
七、总结性法律意见及建议
1、主债权和抵押担保的合法、有效性。
主债权从合同的签订到借款的发放都是符合法律规定的，因而是有效的，且催收也是连续的，没有超过诉讼时效，可以依法主张。主债务人以机器设备作抵押的抵押担保也是有效的，但明显存在给农业银行重复抵押的情况，同时对贵办的300万元贷款抵押虽然是在20xx年10月办理的展期手续，但是此前并没有给建行办理抵押登记手续，所以农业银行对部分设备的抵押有可能早于建行。
以 “洛龙大厦”的房产抵押担保的合法性和有效性存在争议。主要是20xx年1月16日他们办理的抵押登记证虽然是合法有效的，但原抵押可能因为20xx年6月30日双方签订的“借新还旧”的借款合同的履行，而解除了原有的抵押登记。新的借款合同签订以后，如果又没有办理抵押登记，抵押合同依法不生效。当然，如果20xx年6月17日办理的抵押登记证如果是真实的，不是涂改的，就是合法有效的。因此这个房产抵押的效力问题有待于进一步确认。
2、保证债权的合法、有效性及诉讼时效。
保证债权因为超过诉讼时效，已经失去法律效力。
3、预测债务人的偿债能力、债权实现的可能性及可实现程度
对于这3笔贷款主要依靠执行主债务人的抵押物――企业设备等动产和洛龙大厦的房产实现债权。债务人的其他偿债能力很差，靠其他方面实现债权无望。通过协商或者诉讼，能够实现70－100万元有一定的可能性。但由于地处偏僻，交通不便，预计会发生的费用和存在的障碍很多。
4、对实现债权的建议及措施
1、在70-100万元之间协商解决，如果能达成协议可了却此案。
2、立即向平凉市中级人民法院提起诉讼，并对其洛龙大厦和企业的设备等抵押物依法查封，无论抵押是否有效，采取先下手为强的做法，先保全财产，在诉讼过程中继续协商。
3、如果在诉讼中协商不成，就在法院判决以后强制执行。
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八、特别事项的提示
1、借款合同上显示的数额与贵办债权转让时确认的数额不符，这三笔贷款的本金到底是多少？贵办的债权转让协议上确认的是830万元，而我们这次实地调查时建行的经办人和债务人都称只有780万元，对这个标的有待于贵办进一步核实确认。
2、鉴于律师计算贷款利息的水平有限，我们没有计算上列借款的利息是多少，请贵办计算确认，并予以谅解。
3、在房产抵押存在争议的情况下，我们能够确认房产没有重复抵押，应当尽快对房产和其他抵押物采取财产保全措施，以免其他债权人如农业银行先于采取措施，对贵办实现债权构成威胁。
4、庄浪县地处偏远，交通不便，是我国最贫困的地区之一，法院执行比较困难，强制执行费用和成本相对较高。
以上是本所对该项目债权各方面的情况进行调查取证后所作出的综合分析意见，供贵办在处置该项目时参考。
甘肃璞义律师事务所
承办律师：___张忠义________
20xx年8月18日
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