评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：
（1）市盈率为l0；
（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
（四）
被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
3.专业费用为建筑费用的10%；
4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
7.房地产综合资本化率为8%；
8.每年按365天计算：
9.本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。注册资产评估师考试《资产评估》试题
***参考答案***
一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意）
1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分， （四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式]
（一）
(二）
（三）
收益调整表
| 项 目 | 行 | 本年累计数 |
| 一、主营业务收入 | 1 | 1 666 700.00 |
| 减：主营业务成本 | 3 | 833 300.00 |
| 主营业务税金及附加 | 5 | 91 668.50 |
| 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列） | 6 | 741 731.50 |
| 加：其它业务利润（亏损以“-”号填列） | 7 | |
| 减：营业费用 | 8 | 83 300.00 |
| 管理费用 | 9 | 83 300.00 |
| 财务费用 | 10 | 166 700.00 |
| 三、营业利润（亏损以“-”导填列） | 13 | 408 431.50 |
| 加：投资收益（亏损以“-”号填列） | 14 | |
| 补贴收入 | 15 | |
| 营业外收入 | 16 | |
| 减：营业外支出 | 17 | |
| 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） | 18 | 408 431.50 |
| 减：所得税（33%） | 19 | 134 782.39 |
| 五、净利润（净亏损以“-”号填列） | 22 | 273 649.11 |
1.主营业务收入=100÷60%=166.67（万元） （1分）
2.主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元） （1分）
3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元） （1分）
4.营业费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
5.管理费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
6.财务费用=166.67×10%=16.67（万元） （1分）
7.无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元） （1分）
8.主营业务利润=74.17（万元） （1分）
9.净利润=27.36（万元） （1分）
10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元） （1分）
11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元） （1分）
12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元） （1分）
13.评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元） （1分）
（四）
解一：
1.1——2楼面积 3000×2=6000（平方米） （0.3分）
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