20xx年房地产估价理论与方法考试试题及答案_仿真试题(4)
三、判断（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的编号，用“√”表示正确，用“╳”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）
1.由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。（ ）
2.房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。（ ）
3.运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。（ ）
4.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其外在联系性所排列出的先后进行次序。（ ）
5.如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。（ ）
6.交易日期修正的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（ ）。
7.估价时点，应根据估价目的来确定。（ ）
8.某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（ ）
9.房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。（ ）
10. 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（ ）
11. “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为比较法中的“可比实例”价格。（ ）
12. 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（ ）
13. 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（ ）
14. 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。（ ）
15. 从理论上讲，标准深度是对地价影响的转折点：由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐降低；由此远离道路的方向，地价可视为基本不变。（ ）
四、计算题（共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）
1.某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%.餐饮收益为客房收益的30%.客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%.康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10%.土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：
可比房地产价格（万元）
净收益（万元/年）
A 25200 3000
B 29400 3500 www.lexue88.com
C 23800 2800
D 16600 2000
试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。
2.某在建工程开工于2002年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000 m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/ m2.该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/ m2.至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%.正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%.当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（资本化率为8%，折现率为10%）。
参考答案
一、单项选择题
1.A 2.C 3.C 4.C 5.B 6.D 7.D 8.C 9.B 10.D 11.B
12.B 13.B 14.A 15.C 16.C 17.B 18.C 19.B 20.B 21.C 22.A
23.C 24.B 25.A 26.C 27.C 28.A 29.C 30.A 31.D 32.C 33.B
34.C 35.A
二、多项选择题
1.ABDE 2.CDE 3.ACE 4.ABC 5.CD 6.ACD 7.ACE
8.ABCD 9.BCD 10.ABCD 11.ACD 12.ACDE 13.AC 14.ABE
15.ABDE
三、判断题
1.√ 2.× 3.√ 4.× 5.× 6.√ 7. √ 8.× 9.√ 10.√ 11.√
12.× 13.√ 14.√ 15.×
四、计算题
1.解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：
V=a/r
2、计算客房与餐饮年总收益：
（1）客房年总收益=（400×200+100×350）×365×（1-25%）=3148.13万元
（2）餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44万元
3、计算客房与餐饮年总费用：
（1）客房年总费用=3148.13×35%=1101.85万元 www.lexue88.com
（2）餐饮年总费用=944.44×55%=519.44万元
4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28万元
5、由所给资料计算资本化率：
可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%
B=3500/29400=11.9%
C=2800/23800=11.76%
D=2000/16600=12.05%
以其平均数作为估价对象的资本化率：
（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）/4=11.9%
6、从公式求得该宾馆价格为：
V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73万元
2.解：
1、设该在建工程的正常购买总价为V.
2、续建后的总价值用下式计算
3、续建总费用=2800×40000×60%÷（1+10%）=6109.09万元
4、销售税费总额=14396.65×6%=863.80万元
5、购买该在建工程税费总额= V×3%=0.03V
6、V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V
V=7207.53万元
故：该在建工程总价为7207.53万元
该在建工程单价为1801.88（元/平方米）
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