（二）估价对象权利状况
（1）估价对象为××厂于1992年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，1998年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2001年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，1998年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地已使用4年（取整），尚剩余使用年限为46年（取整）。
（2）估价对象所处建筑物建成于1992年。为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。
（3）本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。
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（三）估价对象状况
估价对象为坐落于××区××路西北侧××××厂所属的综合楼。估价对象紧临××路，其西南距××祠路及××路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32㎡，用途为工业，土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自1998年4月5日至2048年4月4日。至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。
估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50㎡。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层商为5m，第二至第十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“××酒店”使用，具体使用与装修情况如下：
底层用途为酒店大堂、××餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶；其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
二层用途为××餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。
三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为本地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。
为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。
五层呈内走廊式布置，隔为若干问套房，无装修。
六层内部无隔断，无装修。
七层用途为××汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙隔为若干间办公室。
八层用途为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。
九至十二层用途为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
地下室用途为设备层，无装修。
根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。
四、估价目的（略）
五、估价时点（略）
六、价值定义（略）
七、估价依据
（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件
（1）《中华人民共和国担保法》。
（2）《中华人民共和国土地管理法》。
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
（4）《中华人民共和国拍卖法》。
（5）《中华人民共和国土地管理法实施条例》。
（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
（7）××市人民政府文件××府[2000]××综号“××市人民政府关于调整土地综合配套费收取标准的通知”。
（二）本次估价采用的技术规程
中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》。
（三）委托方提供的有关资料
（1）××××区人民法院估价委托书：[2002]×执字第××号复印件。
（2）《××市土地房屋权证》：×地房证第××号复印件。
（3）《××市土地房屋他项权证》：×地房证第××号复印件。
（4）委托方提供的装修资料。
（5）房屋租赁合同。
（6）××市国土资源与房产管理局协助执行书回执。
（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等
八、估价原则
本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：
（1）合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
（2）最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
（3）替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
（4）估价时点原则；遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法
因估价对象规划批准用途为工业厂房。与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格；另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。
十、估价结果
估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整）（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）
估价技术报告
一、个别因素分析
（1）估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。
（2）估价对象建成于1992年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年（取整）。
（3）估价对象坐落于××区××路西北侧××厂所属综合楼，估价对象紧临××路，其西南距××桐路及××路不足,50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。
（4）估价对象所在区域工业企业较少。沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。
（5）估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为175542.50㎡。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为，5m，第二至十二估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“××酒店”使用。
（6）估价对象，原批准用途为工业厂房，由××厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。
二、区域因素分析
（一）区位条件
估价对象位于××市××区××路西北侧，土地级别为B—B1区，为××市老市区，根据××市总体规划。该区域为商住综合区，该区域特点是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路两侧多为店面，只有少量的零星的几栋工业厂房，计划也将逐渐迁至××岛外。
（二）交通条件
估价对象所处区域道路路网密度较大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交车和小巴经过，交通条件较好。
（三）环境条件
区域内有中山公园、植物园等景观公园，但估价对象附近私有住宅较多，且较陈旧，建筑密度大，绿化率低，环境条件一般。
（四）城市基础设施和公用设施的完备程度
该区域基础设施达“五通一平”（通上水、通下水、通电、通信、通路及场地平整），银行、菜市场、邮局、学校等各项公共配套设施齐全，完全能够满足人们正常的生产及生活需要。
三、市场背景分析
根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万㎡。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅达24.6％。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区.旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
四、最高最佳使用分析
估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途——工业厂房进行评估。同时，出于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。 www.lexue88.com
五、估价方法选用
因估价对象规划用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格I另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。
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