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2017房地产估价师考试试题及答案《房地产估价理论与方法》模拟试题第1套,
A.700000元
B.695554元
C.777268元
D.800500元
(.95分)
A B C D
32.按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。
A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
(.95分)
A B C D
33.某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( )％。
A．76 B．80 C．81 D．84
(.95分)
A B C D
34.在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况
A．有效经过年数
B．实际经过年数
C．剩余经过年数
D．自然经过年数
(.95分)
A B C D
35.( )是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值
B．账面价值
C.市场价值
D．投资价值
(.95分)
A B C D
二.多选题：
1.房地产价格形成条件有（ ）。
A、房地产的需要
B、房地产的有用性
C、房地产的有效需求
D、房地产的相对稀缺性
(1.9分)
A B C D E
2.评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。
A、土地生熟程度
B、土地使用权年限
C、土地使用者
D、土地利用条件
(1.9分)
A B C D E
3.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。
A、路线价
B、深度百分率
C、宗地形状
D、临街状态
(1.9分)
A B C D E
4.最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。
A、法律上允许
B、程序上合理
C、技术上可能
D、经济上可行
(1.9分)
A B C D E
5.假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。
A、市场比较法
B、收益法
C、成本法
D、购买年法
(1.9分)
A B C D E
6.建筑物的物质折旧包括（ ）。
A、功能衰退
B、正常使用的磨损
C、环境恶化
D、意外的破坏损毁
(1.9分)
A B C D E
7.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A、使用性质相同
B、地点相近
C、价格相同
D、交易日期与估价时点相近
(1.9分)
A B C D E
8.有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。
A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B、资本化率的求取
C、市场法中交易日期修正
D、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
(1.9分)
A B C D E
9.影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。
A、政治安定状况
B、社会治安程度
C、房地产投资
D、房地产投机
E、城市化
(1.9分)
A B C D E
10.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）
A.所得税
B.土地摊提费
C.改扩建费
D.房屋火灾保险费
(1.9分)
A B C D E
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11.求取报酬率的方法有（ ）
A.累加法
B.市场提取法
C.投资报酬率排序插入法
D.实际观察法
(1.9分)
A B C D E
12.可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）
A.商业利润
B.净运营收益
C.潜在毛收入
D.有效毛收入
(1.9分)
A B C D E
13.在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ）
A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D.报酬率与投资风险正相关
(1.9分)
A B C D E
14.下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）
A．学校
B．公园
C．商场
D．普通商品住宅 (1.9分)
A B C D E
15.以下哪些属于重新购建价格（ ）
A．建筑物的重置价格
B．土地的重置价格
C．建筑物的重建价格
D．土地的重建价格
(1.9分)
A B C D E
三.计算题：
1.1.评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500平方米
1、收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。
2、可比实例的成交价格如下：
试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。 (4.75分)
2.估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。
(4.75分)
四.判断题：
1.临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
2.房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）
(1.9分)
正确
错误
3.在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
4.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
5.城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
6.投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
7.同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
8.在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
9.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
10.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
11.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
12.假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
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