房地产估价师历年真题:《房地产开发经营与管理》考试试题及答案卷二(2)

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　　二、多项选择题

1.ABC	2.ABC	3.ABC	4.BD	5.AB
6.AB	7.ABCD	8.ACDE	9.BCDE	10.AB
11.ABD	12.ABCD	13.ABCD	14.CDE	15.ABCD

　　三、判断题

01.√	02.×	03.×	04.√	05.×
06.√	07.×	08.×	09.√	10.×
11.√	12.√	13.×	14.√	15.√

　　四、计算题

　　1．购买商铺总投资：18000×60=1080000元

　　购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：1080000×30％=324000元

　　购买商铺的贷款额（P）：1080000×70％=756000元

　　抵押贷款年还本付息额：i=1.5％+5.31％=6.81％，n=10年

　　A=Pi(1+i)ⁿ/[(1+ i)ⁿ-1]

　　=756000×(6.81％×)1+6.81％)¹⁰/[(1+6.81％)¹⁰-1]=106693.99元

　　净经营收入（利用现金回报率）：（净经营收入-年还本付息额）/首付款=12％

　　所以：净经营收入=首付款×12％+年还本付息额

　　=324000×12％+106693.99=145573.99元

　　有效毛租金收入=潜在毛租金收入=净经营收入+经营费用=145573.99+毛租金收入×25％

　　则：毛租金收入=145573.99/(1-25％)=194098.65元

　　最低月租金单价=毛租金收入，（可出租面积×12个月）

　　=194098.65/(60×12）=269.58元/m²

　　2．（1）现金流入现值：

　　a．租金收入现值：

　　A₁/(i-s)×[1-(1+s)ⁿ]/(1+i)ⁿ

　　=150×12×50/(12％-2％)×[1-(1+2％)¹⁰]/(1+12％)¹⁰=54.6765万元

　　b．转售收入现值：χ/(1+12％)¹⁰

　　（2）现金流出现值：

　　a．定金：5×(1+12％)=5.6万元

　　b．追加首付款：11.5万元

　　c．贷款偿还：总房价：50×1.1=55万元

　　贷款额（P）：55-(5+11.5)=38.5万元

　　年还本付息额：A=Pi/[1-(1+i)^-n］

　　=38.5×6.5％/［1-(1+6.5％)^-10］＝5.3555万元

　　折现值：P=A/i×[1-(1+i)^-n］

　　=5.3555/12％×［1-(1+6.5％)^-10 ］=30.2598

　　d.出租成本：A/i×[1-(1+i)^-n=3/12％×[1-(1+12％)^-10]=16.9507万元

　　装修费用：6×(1+12％)^-10=1.9318万元

　　（3）转售单价：

　　令净现值为0，则有：54.6765+χ/(1+12％)¹⁰-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

　　因此，χ=35.9216万元

　　转售单价为：35.9216/50=0.7184万元/m²

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