房地产估价师历年真题:《房地产开发经营与管理》考试试题及答案卷三(2)

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　　=6041.74元（按照0.567％）

　　=6040.86元（按照0.5667％）

　　（4）第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：

　　P₁=5万元 n=（15-3）×12=144

　　=PP₂[i₂（1+i₂）]，[（1+i₂）ⁿ-1]=5×[0.57％×（1+0.57％）¹⁴⁴]/[（1+0.57％）¹⁴⁴-1]

　　=509.94元（按照0.57％）

　　=508.98元（按照0.567％）

　　=508.89元（按照0.5667％）

　　（5）从第4年起抵押贷款月还款额为：A-=2117.65-509.94

　　=1607.71元（按照0.57％）

　　=1605.63元（按照0.567％）

　　=1605.41元（按照0.5667％）

　　2.第一种解法：

　　（I）设单位面积月最低租金为A

　　第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320万元

　　第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468万元

　　年末支出本息=Pin+P=400× 10％×2+400=480万元

　　第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

　　第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

　　第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

　　第6～50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　　（2）净现值=0时，可求得最低月租金水平：

　　0=（-200-68-8.92）×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A

　　A=86.45元/m²

　　第二种解法：

　　（1）设单位面积月最低租金为A

　　第1年：年初支出200万元；年末收入400× 8000=320万元

　　第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468万元

　　年末支出本息和Pin+P=400×10％×2+400=480万元

　　第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

　　第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

　　第5年来：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

　　第6～50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　　（2）投资的现值=收益的现值：

　　0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A

　　解得A=86.45元/m²

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