20xx房地产估价师考试试题及答案_《理论与方法》_测试题
1、所谓房地产的( )，是表示在一定时期内某一种房地产供给量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它以房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比这两者之比值来表示。
A、供给预期价格弹性
B、需求价格弹性
C、供给价格弹性
D、需求收入弹性
2、( )是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，功能变得落后、生态环境恶化对房地产价格的降低，甚至过度投机后产生的房地产贬值。
A、房地产的易受限制性
B、房地产的保值增值性
C、房地产价值量大
D、房地产的难以变现性
3、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为( )。
A、出售型房地产
B、出租型房地产
C、办公型房地产
D、自用型房地产
4、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运用中，移动平均法有( )和( )之分。
A、指数平滑法
B、简单移动平均法
C、指数移动平均法
D、加权移动平均法
5、假设开发法在正确地计算投资利息时，要注意把握( )。
A、应计息的项目
B、计息的方式
C、计息周期的长短
D、计息期的长短
6、房地产的最高最佳使用状态应该包括( )。
A、最佳区位
B、最佳规模
C、最佳用途
D、最佳集约度
7、( )，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A、2003年1月1日
B、2004年1月1日
C、2004年12月1日
D、2003年12月1日
8、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为( )。
A、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+新开发量
B、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量
C、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量
D、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
9、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于( )的建筑物的估价。
A、具有重要价值
B、具有现实价值
C、具有巨大价值
D、具有历史价值
10、某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元／m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4％，则其1998年10月15日的价格为( )元人民币／m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
A、7999
B、7967
C、7996
D、8028
答案
1、C 2、C 3、C 4、BD 5、ABCD 6、BCD 7、D 8、D 9、D 10、D
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1、在市场法估价中，统一中外货币单价时，应该采用成交当时的市场汇率来进行换算。( )
A、对
B、错
2、影响房地产价格的社会因素，主要有( )。
A、政治安定状况
B、社会治安状况
C、房地产投机
D、城市化
3、中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中，( )属于自物权，其余属于他物权。
A、使用权
B、抵押权
C、所有权
D、租赁权
4、可比实例的交易类型为拍卖、租赁、抵押、房屋拆迁目的的估价，应选取相对应的交易类型的交易实例为可比实例进行评估。( )
A、对
B、错
5、在实际估价中，我们采用的是实际成本。( )
A、对
B、错
6、2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为( )。
A、事业单位
B、公私合营企业
C、有限责任公司或合伙企业
D、私营企业或个体企业
7、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。
A、公正
B、公平
C、公开
D、估价对象的合法权益
8、评估某宗房开发用地2005年10月l日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12％，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为( )万元。
A、2526
B、2241
C、2135
D、2985
9、在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式，且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。( )
A、对
B、错
10、房地产的收益可以分为有形收益和无形收益，由于无形收益难以货币化，因而在计算净收益时，不必考虑。( )
A、对
B、错
答案
1、B 2、ABCD 3、C 4、B 5、B 6、C 7、D 8、C 9、B 10、B
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1、( )是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定该宗房地产是否为最高最佳使用状态。
A、权益原理
B、均衡原理
C、适合原理
D、收益原理
2、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。
A、均衡原理
B、预期原理
C、竞争原理
D、替代原理
3、下面关于路线价法的表述中，不正确的是( )。
A、路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B、路线价适用于城镇街道商业用地的估价
C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D、路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
4、已知某城市容积率修正系数表，如下表：
容积率修正系数表
若确定比较案例宗地地价为900元/m2，容积率为1.7，待估宗地规划容积率为1.3，则进行容积率修正后可比实例的价格为( )元／m2。
A、1177
B、675
C、688.2
D、1200
5、( )是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。
A、权益原理
B、收益递增递减原理
C、均衡原理
D、适合原理
6、从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是（ ）．
A、被动接受
B、主动争取
C、自有自估
D、朋友介绍
7、根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向( )申请确认。
A、当地拆迁管理部门
B、当地国土部门
C、当地行政主管部门
D、城市规划行政主管部门
8、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是( )。
A、相关房地产的价格水平
B、该种房地产的开发成本
C、消费者的收入水平
D、消费者对未来的预期
9、( )是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。
A、标定地价
B、政府调节价
C、政府定价
D、政府指导价
10、马克思认为，对于任何一块产生地租的土地都可以归结为( )。
A、提供级差地租的土地：地租=级差地租+绝对地租
B、提供绝对地租的土地：地租=绝对地租
C、垄断土地：地租=垄断地租
D、建筑用地：地租=级差地租+绝对地租+垄断地租
答案
1、B 2、D 3、D 4、B 5、D 6、ABC 7、D 8、B 9、D 10、ABC
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1、长期趋势法是运用预测科学的确良关理论和方法，特别是( )和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。
A、指数平滑分析
B、趋势拟合分析
C、时间序列分析
D、相关分析
2、搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和( )。
A、条理性
B、代表性
C、规范化
D、相关性
3、现金流量是指一个项目(方案)在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为( )。
A、现金流入量
B、现金流出量
C、净现金流量
D、现金折现量
4、某块土地总面积为200 m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％，则总建筑面积为( )m2。
A、1200
B、120
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